인천 빌라 낙찰 받아 월세 받기 -1

빌라에 도전한 이유

경매를 한지 2년 정도 됐나? 

그간, 묘지도 낙찰 받아서 수익을 냈지만 묘지를 3개 이상 받아보니 다른 분야도 해보고 싶었다. 

공부하면서 다른 분야로 넓히고 싶었다.    

그래서 정한 것은! 바로 빌라... 

빌라. .

 

 

빌라를 낙찰받아서 매도하거나 월세를 받아보기로 마음먹고 도전했다. 

물론 낙찰을 받고 처리하는 과정에서 수많은 공부가 되기도 하기에.. 내가 알고있는 것(묘지)만 해볼 순 없었다. 공부하고 경험하기 위해 도전했다고나 할까. 위험부담도 적고, 사실 대부분 경매인들은 빌라부터 시작하면서 경험을 쌓는다. 나는 처음부터 토지 특수물건을 한 이상한 케이스이고... 

 

빌라는.. 아파트보다 싸다. 그게 장점이다. 

한없이 작은 내 투자금으로는 사실, 빌라밖에 할 게 없었다. 지방의 묘지는 몇백만 원, 혹은 몇 십 만원으로도 낙찰될 수 있지만, 지방이기 때문에 오고 가는데, 묘지 주인을 찾는데, 복잡함이 좀 있었다.   

빌라를 좋아한다기 보다는 적은 금액으로 경험을 살 수 있었기 때문에 도전한 거다. 

 

일단, 빌라로 낙찰받고 월세를 받기 위해서는 지역을 골라야 한다.

내가 살고 있는 파주나 일산은... 그리 볼 게 없다. 

일단, 빌라라도 일산은 너무 가격이 비쌌고, 

파주는 교통이 안 좋아서 입지를 정하기 애매했다. 

그래서 나는 인천 빌라를 골랐다. 왜냐하면 

 

 

인천은 초보 경매인들의 낙찰 성지이기 때문이다. 

 

인천 경매 성지로 검색해보니.. 죄다 휴대폰만 검색됨.. 음...

 

인천 빌라는 가격이 싸고, 사람이 많이 살고, 지하철이 있어서 입지가 좋은 곳을 내가 정할 수 있다. 

그리고 내가 사는 파주와 비교적 가까워서 왔다갔다 할 수 있어 인천으로 정하고 검색을 시작했다. 

 

내가 원하는 빌라의 조건

첫째는 입지

인천 빌라가 싸다고 아무거나 낙찰 받을 순 없는 법. 

사람이 사는 곳, 내가 살면 어떨까 라는 전제로 물건 검색을 시작했는데, 인천은 지하철이 많기 때문에 역세권을 위주로 찾아보기로 했다. 

뭐. 더 좋은 물건들.. 학교 앞이나, 산업단지 앞이나... 수요는 많이 있을진 몰라도 

나는 인천을 잘 모른다. 살아본 적은 물론 없고..

그래서 지하철역에서 도보로 10분거리에 있는 물건들을 검색했다. 

인천에서 서울로 일하러 나가는 사람들이거나, 근처 산업단지로 출퇴근을 한다면, 분명 지하철을 이용할 터..

그래서 나는 지하철 역세권 빌라로 정했다.  

이렇게 역을 중심으로 다세대 주택을 검색했다.

 

둘째는 가격...

정말 나는 돈이 없다. 

토지 소액경매만 한 것이도 하고, 나중에 소개할 테지만, 몇 개는 돈이 물려버려서.. 재투자의 여력이 없었다. 

아쉽지만, 내 가격에 맞는 물건은 빌라 반지하밖에 없었다. 

 

뭐?  인천에 반지하 빌라를 사겠다고?

 

누가 들으면 반대부터 하겠지만, 인천의 낡은 반지하밖에는 나에게 여력이 없었다. 

있는 돈 가지고 최선을 다하고, 공부한다는 마음으로, 손해는 보지 말자는 마음으로 도전한 것이다. 

공부를 하다보면서 알게 된 사실이지만, 허름한 반지하 빌라만 공략하는 사람도 있다. 

이런 분들... 내성적인 건물주 검색해보시길..

나름의 장점이 있다는 거다. 

재개발의 가능성도 있고, 싼 가격에 넓은 대지지분을 얻을 수 있기도 하다. 

그리고, 반지하밖에는 갈 데가 없는 사람들도 분명히 있고, 아파트를 사기가 부담되는 사람들도 분명히 있는 거다. 

우리나라의 40% 정도는 빌라에 살고 있다고 본다.  

그래서, 나는 인천 역세권의 낡은 반지하 빌라를 위주로 검색했다. 

 

셋쨰는 쉬운 물건

검색을 하다보면 빨간색으로 경고장처럼 위험을 알리는 문구들이 자주 보인다. 

임차권 등기, 대항력 있는 임차인 등 

내가 잘 모르거나, 해결할 수 없겠다는 물건은 역시 보지 않았다. 

보기만 해도 안보고 넘어갔다. 물론 고수들은 이런 물건만 보고 해결해서 수익을 내기도 한다. 

 

보기만 해도 무서운 빨간색 글씨들..

 

초보 경매인에게는 위험부담이 없는 깨끗한 물건이 더 좋다. 특수조건에 있는 물건들은 또 경험을 쌓으면서 공부하면서 도전하면 되니까.. 

 

드디어 매물 발견, 그리고 낙찰 

그렇게 조건을 대입하고 검색을 하다가, 물건을 드디어 발견했다. 

인천 서구 연희동...  이때까지만 해도 연희동은 서울에만 있는 줄 알았다. 

잘은 모르지만, 지하철에서 8분거리.. 또 한 쪽은 7분거리.. 아시아드 경기장역과, 서구청역 사이에 있는 어딘가에 있는 빌라를 발견했다.  

 

 

바로 앞에는 무료 공영주차장과 어린이 공원이 있는 한적한 곳. 

직접 가보니, 20년이 조금 더 된, 나쁘지 않은 물건이었다. 빌라 치고는 햇볓도 잘 들어온다. 

 

햇볕도 잘들고.. 바로 앞이 공영주차장.. 오른쪽 나무 있는 곳이 공원

 

 

 

 

권리분석 결과, 임차인은 400만원 정도의 돈을 잃긴 하지만, 최우선변제권이 있어서, 괜찮았다.

명도는 어렵지 않을 것 같았고 

감정가는 7500만원.. 물론 전에 여러 부동산에 전화하면서 시세도 알아봤다. 

최저가는 반(49%)으로 떨어진 3730만원. 

나는 3730만원 이상만 쓰면 된다. 물론 쓴 사람들 중에서 1등을 해야한다. 

 

그리고 그 유명하다는... (주차하기가 그렇게 어렵다는) 인천법원으로 갔다. 

주차가 아주 어려우니, 일찍 가던가, 사설 주차장을 이용할 것

우여곡절 끝에 나는 4650만원을 썼고, 1등으로 낙찰. 감정가의 62%이다.

2등과는 250만원 차이... 

뭐.. 2등과는 차이가 좀 나는 편이다. 이 말은 내 수익이 250만원 더 늘어날 수도 있었다는 말. 

하지만, 수익률을 계산해서 들어간 거라서. 2등과 차이가 좀 나더라도 괜찮았다. 매도해서 500만 벌기로 하고 들어간 거니까.  

 

낙찰받고 나오니, 대출상담사 이모들이 명함을 이만큼이나 안겨줬다. 

물론 기쁘다. 

보고 배운 대로, 명함을 다 챙겨왔고, 내 전화번호도 알려줬다. 

대출을 받아서 잔금납부를 해야 하니..

 

낙찰을 받고 영수증을 받은 뒤 바로 낙찰받은 빌라로 갔다. 

지금 살고 있는 임차인과 얘길 하면서 명도를 해야 하니까.. 

공부한 대로, 살짝, 문을 두들겨 봤는데.. 대답이 없다. 

 

 

휴 다행이다. 

 

문을 두드렸는데, 사람이 나오면 내가 당황할 것 같았다. 낙찰받고 바로 가서 집 언제 뺄거냐고 물으면 기분 나쁠 것 같기도 하고.. 

그래서, 쪽지를 문 앞에 붙이고 조용히(빨리) 나왔다. 

이런 식으로 메모를 붙이고 나왔다.

 

 

 

낙찰자입니다. 연락 부탁드려요!

책에서는 1-2일이면 임차인으로부터 연락이 온다는데,, 아무런 연락이 없다. 

이거 쉽지 않겠는걸...?  

 

(인천 빌라 낙찰 받아 월세 받기 -2로 이어집니다.  )