묘지경매로 돈 벌기 _ 최악을 경험하다

묘지경매로 돈을 하나씩 벌어갈때 쯤. 최악의 묘지 경매 케이스를 접하게 됩니다. 

정말 묘지 경매로서 있을 수 있는 최악의 경험을 하게 되는데, 이 사건을 이후로 저는 묘지 경매를 잠시 멈추게 됩니다. 

묘지 경매로 돈을 벌기만 하는 게 아니구나 라는 걸 깨닫게 해준 물건입니다. 

 

 

강릉의 묘지를 낙찰받다 

묘지 경매를 배우고 익숙해질 때쯤, 저는 강릉의 이 묘지가 있는 토지를 낙찰 받습니다. 

 

 

 

감정가 948만원 짜리 토지가 2번 유찰되어 50%로 떨어진 468만원까지 떨어진 토지였습니다.

일단, 묘지 경매는 반값은 기본으로 깔고 가야 합니다. 2번이상 유찰된 거라야, 매력이 있는 거죠. 저는 이 토지를 53%인, 5백 5만원에 낙찰을 받습니다. 

948만원 짜리를 505만원에 받았으니, 뭐 나쁘지 않은 낙찰가입니다. 경쟁은 2명이 했는데, 제가 낙찰 받았죠. 

아... 극강 난이도의 시작이었습니다. 

한 번 미납이 된 적이 있었는데. 낙찰가의 150%였으니, 미납이 당연한 거였죠. 별 문제는 없는 것 같아 보였습니다. 

2명의 공유자 중에서 한 분의 지분이 경매로 넘어간 사건입니다. 

 

이 토지를 낙찰받은 이유 

일단, 2명이 공유하고 있는 토지인데, 아주 오래전에 문씨 형제가 매입한 강릉의 산속 토지였습니다.

그 중 한 명의 지분이 경매로 나온 것이지요.

말씀드린대로 가격이 50%로 떨어졌고,

등기 상에도 1981년에 매매로 소유권이 이전된 뒤로는 등기도 깨끗했습니다. 

 

81년도에 매매후

그리고 묘지를 가봤는데, 상태도 양호했습니다. 

풀이 많이 자라긴 했지만, 비석도 있고, 꽃도 갖다놓은 것으로 봐서 누군가가 관리하고 있는 묘지였음이 틀림 없었습니다. 

 

묘지도 전체 면적에서 1/2 정도를 차지하고 있었고, 2명이서 입찰을 들어갔기 때문에 최소분할면적 이하로 계산되어서, 소송후 판결을 받더라도 땅을 쪼개서 가지갈 수 없는 조건이 만들어지기도 했습니다. 

 

배운대로 조건이 착착 들어맞았기 떄문에 입찰을 했고 1명을 제치고 낙찰을 받은 거였습니다. 

여기까지는 아주 잘 하고 있었으나... 제가 운이 없었던 것일까요.. 

 

첫 번째 난관

일단, 배운대로 토지 등기의 주소로 내용증명을 보냅니다. 

등기에 고양군 신도읍 이렇게 되어 있으니, 아주 오래전 지도임에 틀림없습니다. 고양군에서 고양시로 바뀐지가 약 25년이 지났으니까요. 

일단은 그래도 보내 봅니다. 반송되어 돌아온 내용증명을 토대로 주민센터에 가서 주민번호를 찾을 수 있기 떄문이지요. 

강릉시 옥천동으로 일단 메일을 보냈습니다. 메일은 역시 인터넷 우체국으로요. 

메일이 반송이 되었고, 저는 그것을 가지고 주민센터에 가서 그분의 주소가 나와있는 초본을 떼게 됩니다. 

그러나.. 

지분권자가 돌아가셨다는 걸 알게 됩니다. 주민센터에서 초본을 떼면, 말소권자.. 사망자 라는 게 나오거든요 

자.. 2명의 공유자 중에서 한 명의 지분이 경매로 넘어갔기에, 다른 한 분한테 협상을 하려고 했는데, 돌아가셨으니.. 협상할 사람이 사라진 거지요. 

그렇다면, 돌아가신 분의 상속인과 협상을 해야 하는 겁니다. 

아니면 채무자.. 그러니까. .. 경매로 날린 분이라도 연락을 해서 협상을 해야 하는 상황이 된 거죠. 

결국 채무자의 주소로도 수소문을 하였으나 알 수 없었고. 결국은... 대위등기라는 걸 진행하게 됩니다. 

 

두 번째 난관_대위등기

묘지경매를 하다 보면, 아니, 경매를 하다보면, 이것 저것 배워가야 할게 많아지는데, 저도 처음으로 대위등기라는 걸 하게 됩니다. 

쉽게 말하면, 돌아가진 공유자의 상속자들 이름으로 등기를 하는 거죠. 돌아가신 분의 땅을 자녀들 이름으로 등기부등본에 이름을 올려주는 겁니다. 왜냐하면, 자녀들이 땅의 존재를 모를 수도 있는 거고. 하이튼, 지금 상속자들 이름으로 등기를 해서, 상속자들을 찾아내서 소송을 진행하는 거죠. 

 

근데, 대위등기를 하려면 이것 저것 해야할 게 너무 많았습니다. 저도 대위등기라는 말을 처음 들었거든요. 

대위 등기를 하기 위한 서류들...

 

이 서류들 목록만 봐도 어마어마 하죠.. 

근데, 동사무소에 가면 90% 정도는 떼어줍니다. 하지만, 서류를 다 준비해도 그걸로 등기소에 가는 시간 등등.. 

결국은.. 법무사님을 수소문해서 돈을 주고 대위등기를 하게 됩니다. 

직장을 다닐 때였는데, 시간도 없고, 강릉까지 왔다갔다 해야 하고.. 등등 그냥 돈 주고 맡기는 게 낫겠더라고요. 

물론 직접 하면 배우는 건 있겠지만, 이런 경우가 흔치 않고, 돈을 줘서 해결하는 걸로 했습니다. 

총 비용은 566천원... 헉... 

돈 400만원 정도 벌려고 시작한 묘지경매인데.. 벌써 56만원이나... 

어쨌든 대위등기를 마쳤고, 상속자들이 자녀 두 분과 아내분이라는 걸 알게 됩니다. 

 

 

세 번째 난관_거주불명자... 

 이제 새로운 상속자들 3분과 협상을 진행해야 합니다. 

공유물분할청구소송을 하기 위해서, 그 세 분의 주소를 알아야 하는데, 역시 법원에서 주소보정명령을 내려주고, 그걸 바탕으로 주민센터에 가서 세 분의 초본을 떼어봤습니다. 

그런데... 

 

저는 거주불명자라는 말을 처음 들었는데,, 쉽게 말해 행불자입니다. 

어디로 갔는지 알 수 없는 사람들... 

마지막 주소지에서 실제로 사람이 살지 않으면 주민센터에서 직권으로 사람이 살지 않는다고, 직권으로 말소를 하는 거죠. 

주민번호가 말소된 사람들이라.. 

어떤 이유가 있는지는 모르겠으나... 안타까운 상황일 겁니다. 

공유자가 3분이고 어머니와 아들 두 분이 계셨는데... 

3분 모두가 거주불명자였습니다. 

 

아...  유일한 공유자는 돌아가셨고. 

돈을 들여서 대위등기까지 했는데, 상속자 아내분과 아들 두 분은 모두 거주불명자... 

이런 경우가 있을까요.. 

저는 공유자 사망과, 대위등기, 상속자들이 거주불명자라는 쓰리 펀치를 맞게 됩니다. 

제가 낙찰받은 지분을 사줄 사람이 없다는 거지요. 

결국 경매로 넘겨서, 낙찰이 되면, 낙찰금액을 비율에 따라서 배당을 받게될 수밖에 없습니다. 

 

 

결국 경매로 넘겼습니다. 

 

저는 할 수 있는 방법이 없었습니다. 

제가 공유자 아내분의 초본을 통해 주소를 검색하면서, 그분이 강릉의 대학가 근처에서 빌라를 운영했던 것을 알게 되었고, 

다음지도에서 스트리트뷰로 검색을 해서 그 빌라로 전화까지 해봤습니다. 빌라주인과 통화를 했는데, 그분을 알고 계시더라고요. 어떤 사건이 있어서 빌라가 경매로 넘어가서, 자기가 낙찰을 받았고, 그분은 야반도주했다는 말을 듣게 됩니다. 

 

결국은 경매로 전체 토지를 넘겼고, 2024년 10월 7일에 2차 유찰이 되었습니다. 반으로 떨어진 겁니다. 

53%에 땅을 샀는데. 50% 에 낙찰이 되더라도.. 이것저것 빼면 겨우 본전만 찾을 수 있겠네요. 

 

 

그동안 들인 시간, .. 정성,, 노력을 계산하면.. 실제로는 수익을 보지 못한 겁니다. 

공부했다고 치기에는 너무나 많은 것을 공부했고, 

솔직히 운도 없었습니다. 

 

 

돈이 묶이다.

 

몇 차례, 묘지경매를 진행하면서 반정도는 수익을 보았는데, 반 정도는 협상이 안 되어서 소송으로 진행되느라.. 돈이 묶이게 됩니다. 

그래서, 이 묘지경매건을 마지막으로 더이상은 묘지 경매를 진행하지 않습니다. 돈이 없어서 못하는 거지요. 

그래도 낙찰이 되고 배당을 받으면, 더 진행을 할 수 있을 것 같긴 한데.. 

이 건으로 인해서 자신감이 많이 낮아지긴 했습니다. 

모를 땐, 무턱대고 덤비고 했었는데, 

이런 상황이 생길 수도 있다고 생각을 하니, 더 조심스러워지는 군요.. 

 

최악의 상황을 대비하고서 투자를 해야 한다는 걸 깨닫게 되네요. 

시간도 버리고 돈도 묶일 수 있으니, 물건 선택을 더 잘 해야 합니다.