부동산 경매 방법-4. 묘지 경매로 돈 버는 원리

묘지 경매는 살 사람이 정해져 있는 경매이다. 

맹지에 묘지까지 있는 토지를 경매로 낙찰받는 이유가 다 있습니다. 묘지는 그 토지를 사줄 사람이 있다는 겁니다. 묘지 주인들이겠지요. 매도할 곳을 보고 땅을 사는 것이니 묘지가 있는 토지를 산다고 어리석은 것이 아닙니다. 

지분 경매가 뭡니까?    

묘지 경매를 알기 전에 지분 경매를 먼저 알아야 합니다. 

땅이나 건물을 경매로 낙찰받는다고 생각할 때, 보통 주인은 한 명입니다. 채무자가 빚이나 세금을 갚지 못해서 경매로 넘어간 거죠. 그 물건을 팔아서 그 돈으로 채권자들에게 주는 거죠.

그런데, 건물이나 토지를 공동으로 소유한 경우가 있습니다. 부부 공동명의로 건물을 사는 경우도 있고, 땅을 물려줄 때 한 명이 아닌, 공동으로 자식들에게 물려주는 경우 지분을 소유한 게 됩니다. 부부처럼 1/2로 지분이 나뉘는 경우도 있고, 아들딸이 4명이라면 1/4씩 나눠서 땅을 물려주는 경우도 있지요. 지분 비율도 다양합니다.

만약 자손이 4명인데, 그 중 한 명이 빚을 갚지 않아서 자산이 경매로 넘어간다면, 그 1/4 비율만 경매로 나오게 되는 겁니다. 땅이 100평이라면 25평만 경매로 나오는 거죠. 그 지분만 경매로 취득하는 것이 지분 경매입니다.   

왜 묘지를 살려고 해?     

저도 처음에 묘지가 있는 토지를 산다는 것이 이해가 되지 않았습니다. 땅을 산다면, 네모 반듯한 땅을 사서 건물을 짓거나 농사를 짓거나 해야 하는데, 남의 묘지를 사서 뭘 하려나,, 생각이 들었습니다. 하지만.!

묘지만큼 살 사람이 정해져 있는 토지도 흔치 않습니다. 형제끼리 4명이서 공유하고 있는 지분 토지가 경매로 나왔고 낙찰을 받는다면 부모님이 물려주신 땅에 이상한(?) 사람이 들어와서 공유를 하는 셈이니, 아무래도 불편합니다.

게다가, 그 사람이 묘지가 있어서 그 땅만큼 지료를 달라고 한다거나 전체를 경매로 넘겨서 돈으로 지분을 받고 싶다고 한다면 형제 입장에서는 큰일이지요. 형제 중 한 명이 사고를 쳐서 물려받은 땅이 날아갔고, 게다가 월세까지 내야 한다면 아무래도 그 땅을 되사고 싶겠죠. 그렇게 낙찰자와 협상이 시작되고, 꼭 사야 하는 땅이 되는 겁니다.  

수익은 어떤 식으로 날까?    

법원에서는 경매를 넘기기 전에 감정평가라는 걸 합니다. 공인된 감정평가사에게 의뢰해서 땅이나 건물의 가치가 얼마나 되는지 알아보는 거죠. 땅이나 묘지도 마찬가지입니다. 감정평가사들이 그 땅까지 직접 가서 사진도 찍고 주변 환경도 본 다음에 얼마짜리 땅인지, 지분이 얼마짜리인지 등을 정리하여 법원에 제출합니다. 나름 공신력이 있는 문서이지요.

저는 경매로 나온 물건이 최소한 50%로 떨어질 때까지 기다립니다. 1,000만 원짜리 땅이 500만 원이 되면 입찰을 준비한다는 거죠. 감정평가로 1천만원 짜리를 500만 원에 사고 다시 감정평가 금액인 1천만 원에 팔면 500만 원 차익이 생기는 겁니다. 법원에서 제시한 금액이 1천만 원이니 1천만 원에 공유자들에게 되파는 거고, 비싸게 받는 건 아닙니다. 저는 세금을 떼고 약 400만 원의 차익을 보는 거죠. 

물론 이과정에서 협상도 해야 하고 소송도 해야 해서 쉽게 400만 원을 버는 건 아닙니다만, 이론적으로는 그만큼의 수익이 가능하다는 거죠. 

어떤 묘지를 사야 할까?    

나중에 자세하게 설명을 드리겠지만, 묘지를 살 때도 몇 가지 조건이 있습니다. 아무 묘지나 사면 정말 자손에게 물려주는 토지가 될 수 있습니다. 필요한 사람에게 빠르게 되팔 수 있는 토지를 사는 것이 핵심입니다. 

 

같은 성씨의 형제가 여럿 있는 땅을 사라 

등기부등본을 보니 공유자들이 서씨에 이름도 비슷합니다.

등기부등본을 확인해서 공유자가 같은 성씨에다가 이름이 비슷하다면 형제라고 판단할 수 있겠죠? 아마도 부모님으로부터 물려받은 선산일 가능성이 큽니다. 만약 형제가 2명인데 그중 1/2 지분이 경매로 나왔다면, 그 땅을 살 사람은 한 명뿐이지만, 형제가 5명이라면 아무래도 그 토지를 사줄 사람들이 많아지니, 빠르게 매도될 가능성도 큽니다. 

깨끗하게 관리된 묘지를 사라 

아무렇게나 버려진 묘지는 애착이 없는 토지일 수 있습니다. 적어도 1년에 한 번 성묘를 해서 잔디등을 정리하는 등의 애착이 있는 토지가 좋습니다. 관리가 안 된 토지를 낙찰받으면, 토지가 자기들의 것이 아니라고 할 수도 있고, 그냥, 될 대로 돼라라고 포기하는 경우도 생깁니다. 이왕이면 깨끗하게 관리된 묘지를 낙찰받으면 수익을 얻기 수월합니다. 

아주 잘 관리된 묘입니다.

사진만 보고 갔다가, 묘지가 없는 경우도 있었습니다. 주의!

이 외에도 다양한 조건들이 있지만,  영업비밀로 남겨두고, 나중에 천천히 알려드리겠습니다.